Бесплатный сыр или что таят в себе «нулевые» ставки по ипотеке?
На рынке стали появляться предложения по ипотеке со ставкой, неумолимо стремящейся к нулю. Это стало возможным благодаря специальным программам застройщиков. Девелоперы делятся прибылью с банками, восполняя им потери от дешёвых кредитов. Купить жильё по низкой процентной ставке можно только у одного застройщика, того, кто расщедрился на субсидию. Но есть и ещё один нюанс. Догадайтесь — за счёт кого застройщик компенсирует потерю своей прибыли?
Аттракцион невиданной щедрости запустили некоторые застройщики, предлагая приобрести квартиры в ипотеку по ставкам значительно ниже среднерыночных. Так, ГК ПИК, «СЗ Развитие», «Кортрос», «Инград» и некоторые другие опустили ставки до 0,1%. В отдельных случаях ставка и вовсе бывает «нулевой». Такая программа действует в партнёрстве с банками, которым застройщик восполняет затраты на сниженную ставку. Казалось бы, всем удобно, но есть одно «но».
В чём подвох?
Если где-то убывает, то где-то должно прибавляться. Этот нехитрый закон сохранения энергии действует и здесь. Понятно, что столь низкая ставка вовсе не выгодна застройщику. Тем более что раньше это была не его забота, а банков.
Как рассказывают девелоперы на условиях анонимности, таким образом застройщик пытается реализовать невостребованные квартиры. Поэтому покупатели должны хорошо изучить предложение.
Девелоперы предлагают ипотеку по «нулевой» ставке. Фото: yandex.ru
В других случаях низкая ставка нивелируется большим первоначальным взносом, иногда достигающим половины стоимости квартиры. Наконец, самый распространённый случай – это завышенная цена самого жилья. Вариант с повышением ставки в дальнейшем (через 3-12 месяцев) тоже широко распространён. То есть можно сказать, что такая доступная ипотека используется лишь для привлечения клиентов, а дальше дело техники.
Как рассказал генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев, если ставка субсидируется на полный срок кредита, предположим, в 30 лет, то каждый процент снижения обходится застройщику примерно в 5% стоимости квартиры. Соответственно, если ипотека предлагается по ставке в 1% (вместо обычных 7%), то такая «щедрость» обойдётся девелоперу в 30% стоимости. Поэтому, в зависимости от вариантов предложения, цена одной и той же квартиры в новостройке может отличаться на 10-35%.
Кому выгодно?
Однако, не стоит сразу отбрасывать подобные предложения. Всё нужно просчитывать и сопоставлять. Риелтеры приводят в пример такой расчёт: допустим сумма кредита составляет 10 млн рублей. Берём для сравнения обычную ипотеку на 15 лет со ставкой 6,5% и субсидированную, где первые полгода ставка 0%, а далее — 8,5%. Ежемесячный платёж в первом случае составит почти 70 тыс. рублей. Во втором — 84 тыс. рулей начиная с седьмого месяца. Выгода на коротком отрезке очевидна, но в конечном итоге проценты за всё время при обычной ставке составят чуть более 4,5 млн рублей, а при «нулевой» — 5,8 млн рублей.
Впрочем, расширенная линейка предложений скорее плюс, чем минус, так как возможности у желающих приобрести жильё разные. Как заметила глава отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерина Худа, при индивидуальном расчёте цены при субсидировании, клиент может сэкономить на переплате процентов, а также уменьшить ежемесячный платёж, что значительно перекроет удорожание стоимости квартиры.
Совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что в некоторых случаях стоимость квартиры, выставленной по программам с субсидированием, может быть даже ниже изначальной.
Для создания более выгодных условий застройщики тоже применяют разные решения. Например, по словам гендиректора ГК «МонолитХолдинг» Гасана Архулаева, компания может распределить свои расходы по всем квартирам в ЖК, закладывая их в среднюю стоимость квадратного метра, не увеличивая стоимость квартиры для конкретного клиента.
В целом эксперты сходятся во мнении, что если заёмщик имеет только сумму для взноса, но ограничен в средствах для ежемесячных платежей, то лучше воспользоваться субсидированной ипотекой. Если клиент обладает достаточной суммой и вообще намерен поскорее погасить ипотеку, то лучше ориентироваться на цену квартиры. В остальных случаях лучше воспользоваться классической ипотекой.
