8 секретов о том, как продавать и покупать квартиру на вторичке с максимальной выгодой. Советы риэлтеров
Продавать сегодня квартиру на вторичке при полуживом рынке и отсутствии дешевой ипотеки – настоящее искусство. Но, как учит нас История, у великих мастеров есть свои секреты. Такие же секреты есть у риэлторов с многолетним опытом. О типичных заблуждениях продавцов и покупателей квартир, мешающих совершать выгодные сделки, мы сегодня и поговорим.
Прошлый век? Зато с высокими потолками и в центре. Фото 123ru. net
Век соли не едать!
Все чаще в правительстве заявляют – пора государству субсидировать ипотеку на вторичку. «Важно… найти механизм, чтобы быстрее начать поддерживать финансирование вторичного жилья», — заявил на днях вице-премьер России Марат Хуснуллин.
Правда, по опыту прежних лет и предыдущих экономических кризисов такие разговоры ничем не кончаются – государство субсидирует первичку и баста. Тем временем число реальных сделок по «бывшим в употреблении» квартирам идет на десятки, а не на тысячи. Несмотря на то, что многим гражданам первичка будет по карману, только если удастся превратить в рубли прежнее жилье.
С начала июня цены на вторичку и сами собой ползли вниз. Пусть очень неуверенно и выборочно. Многие собственники смотрят на цены аналогичных объектов и верят, что продадут не дешевле. То есть, большинство собственников, агентов и дипломированных оценщиков основной упор делают на цены в рекламе.
Максим ЕльцовГендиректор «Первого ипотечного агентства»Комментарий эксперта:Друзья, у меня плохая новость. Чем дольше развивается история с агрегаторами, тем больше растет отрыв реальных цен от рекламных. Во-первых, агрегаторам интересно, чтобы объекты как можно дольше висели в рекламе, а значит, платформы стимулируют завышение цен. Во-вторых, объекты в рекламе — это своеобразный парад неудачников. Как раз то, что не продается из-за неадекватной цены. Цена в рекламе важна, но надо учитывать, как долго при этом рекламируется объект. Ещё важнее, по какой цене объект был выставлен перед тем, как его сняли с продажи. А еще важнее, собрать реальные цены сделок
Век Сочи не видать!
Но у наших экспертов есть и другие советы для продавцов старых квартир. Делимся.
Так, острым выглядит вопрос — а вообще стоит сегодня пытаться продать квартиру, если особо нужда не заставляет? В частности, это нынешний головняк частных инвесторов, вкладывавшихся в бетон год-два-три назад. Тем более, страшно продавать, когда непонятно, куда инвестировать дальше. Но приведем аргументы «за продажу».
Глава АН «Вишня» Сергей Вишняков мотивирует
Вы вложились в недвижимость, вроде бы заработали на росте (за прошедший год, например), зачем продавать? Первое — если вы инвестировали, но не зафиксировали прибыль, то пока прибыли у вас и нет. А если вы еще и зависнете на стагнирующем рынке на года два-три, то никакого бонуса от вашего инвестирования и не останется вовсе. Второе — если вы не видите, куда можно переложить деньги для дальнейшего выращивания капитала, это не значит, что вариантов нет. Просто многие зацикливаются только на одном рынке (например, новостройки), на одной локации (например, внутри Москвы), на одном сегменте (например, флиппинг). Допустим, у вас получится зафиксировать прибыль на новостройке в Подмосковье, переложиться в (условно) вторичку в Москве, чтобы потом реинвестировать в (условно) Сочи/Алтай/Калининград
Полк молит мяса дать
Следующая подсказка — не нужно пробовать продать квартиру через 40 агентств недвижимости.
Как только вы соглашаетесь на то, чтобы добрый агент привел вам покупателя и предлагаете максимальному количеству риэлторов свою квартиру, наступает следующий этап.
Ваша квартира появляется во всех возможных базах недвижимости — с телефоном какого-то агента, естественно. Что в этом плохого, спросите вы? Ведь чем больше людей продает вашу недвижимость, тем быстрее найдётся покупатель?! А плохое здесь следующее, предостерегает гендиректор АН «Вишня» Сергей Вишняков:
Во-первых, часто квартира в базах появляется в нескольких вариантах (разные фото, разные параметры). Самое большое, что я видел – это 17 объявлений, не считая объявления от собственника.
Когда обычный покупатель прозвонит полбазы ЦИАНа, окажется, что все «прилипалы» заявляют, что «только мы продаем эту квартиру». Кто-то говорит, что это свободная продажа, кто-то не знает, кто-то утверждает, что «альтернатива, но я уточню».
Потенциальный покупатель итак переживает за безопасность сделки, а тут всплывает реальная жесть с разными данными и продавцами. Самое интересное, что объявление от собственника найти трудно, оно уже на 15 странице, до которой доберется только самый упёртый покупатель.
Во-вторых, ожидайте игру на понижение. Как только агенты понимают, что количество конкурентов увеличивается, начинаются крысиные бега. Каждый хочет стать первым и привести покупателя. Для этого используются игры с ценой (в рекламе хоть на сто рублей, но дешевле конкурентов). И вот — вуаля, собственнику приводят покупателей все за меньшую стоимость. И когда-то продавец согласится, потому что к нему уже совсем никто не ходит).
В-третьих, достаточно продвинутый покупатель начинает свою игру на понижение. Звонит 3-4 агентам и предлагает значительный торг. И когда продавцу все риэлторы говорят, что цену предлагают только еще ниже, он соглашается на самое привлекательное предложение. В выигрыше покупатель, в выигрыше прилипалы. Только продавец — нет.
Чебурек в поле не искать
Мы все про продажу, да про продажу. Но не будем забывать в это неспокойное время и о покупателях. В частности — иногда «затык» происходит не на стадии назначения цены или принятия решения о продаже. Частенько одна из сторон сделки, а то и обе, оперируют устаревшими представлениями о рынке недвижимости.
Сергей ВишняковРуководитель АН «Вишня»Комментарий эксперта:Часто вижу, что люди опираются на устаревшее понимание рынка. Давайте попробую слегка пройтись по явным и не явным трендам
Восемь секретов от Сергея Вешнякова:
«Первое: наличие современной входной группы, организованного двора — больше привлекает покупателей, чем добротная сталинка с темными подъездами, старыми лифтами и деревянной детской площадкой.
Второе: многие еще покупают недвижимость как будто один раз и на всю жизнь. Но все больше и больше становится тех, кто понимает, что квартира — это как гаджет. Вырос из него — поменял на другой. Оборот недвижимости совсем не похож на тот, что был 10 лет назад. И даже 5 лет назад. Отсюда, кстати, и рост популярности курортной недвижимости. Люди спокойнее стали относиться к покупкам недвижимости вне свой локации. Все эти Турции, Грузии, Испании и наши Калининград, Сочи, Краснодар, Пятигорск…
Третье: квартиры вполне себе продаются с ипотечным обременением. Наличие ипотеки теперь совсем не обозначает, что пока не выплатишь — не поменяешь. В частности, можно не выплатить первую ипотеку, продать квартиру и купить новую получше. Не в пару кликов, но и без глобальных заморочек.
Четвертое: мало кто хочет серьезно возиться с ремонтом. Практически во всех сегментах. Отсюда популярность квартир с отделкой от застройщика. Отсюда и неправильность подхода «купят и так». Квартиру в нормальном состоянии всегда купят быстрее и на лучших условиях.
Пятое: тяжеловесный ремонт — вообще в утиль. Меньше вещей, больше воздуха. На практике видно, что классический и дорогой ремонт с вензелями и дорогими натуральными материалами проигрывает простой однотонной покраске стен и минимальному набору мебели.
Шестое: тесные студии — это нормально. Бывает, люди живут в 25 метрах и семьей в несколько человек. А уж для студента или для переезжающего из региона в Москву — как первое жильё — вообще отлично. В Афинах я часто видел так называемые гарсоньеры — квартиры, которые покупаются на время учебы студента. И у нас это тоже уже входит в оборот.
Седьмое: изменение формата — так называемые европланировки быстро завоевали расположение покупателей. Евродвушка уходит/сдается лучше и быстрее, чем аналогичная однушка старого формата в этом же ЖК.
Восьмое: дорогое и крутое — это теперь не совсем про центр, а про концепцию. Люди покупают недешевые квартиры практически у МКАДа и вполне себе счастливы. Аренда — то же самое. Модное (и ликвидное) может быть и у железной дороги, и в районе бывшей промки».
Век от боли не рыдать
Всё что вложено непосильным трудом. Фото 123ru. net
Еще раз повторимся, существенная доля выставляемой сегодня на продажу вторички – инвестиционные квартиры. Понятно, что в душах инвесторов царит раздрайв. Но для России сие — обычное дело, о чем свидетельствует и история, и даже классическая литература. Например, приведем рецензию риэлтора на пьесу Антона Павловича «Вишневый сад».
«Это пьеса про ОТСУТСТВИЕ разума у дефолтного ипотечного заемщика, решившего волею обстоятельств профукать все в надежде, что ситуация сама рассосется. Можно было продать имущество до перевода собственности на банк и получить сверху 90000 рублей — две цены долга!!! Судя по сюжету, договорившись по-хорошему с другом-инвестором Лопахиным, можно было вписаться в его рисковый инвестпроект, пожертвовав всего лишь частью имения. Тем более, что расходы Лопахин взял бы на себя. Ермолай, влюблённый инвестор, реально радеющей за судьбу поместья, спас семью от позора, выкупив имение с переплатой тысяч в 50, только чтоб их не выселял какой-то левый персонаж. А Варя так и не помогла ему сделать предложение, видимо, не очень-то и хотелось, послала такого жениха… да…», — иронизирует автор и организатор жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
