Прогноз на лето: как изменятся цены на квартиры?
На рынке недвижимости происходят глобальные изменения и тектонические сдвиги. Эксперты разошлись в прогнозах о будущих ценах на жильё.
Изменения сверху
Условия льготных ипотек уже сильно изменились весной 2022 года, и есть подозрение, что эти новеллы не последние.
Во-первых, с мая ставка по льготным ипотекам была снижена с 12 до 9 процентов (то есть, ниже психологического 10-процентного барьера). Это всё равно больше, чем ставка в 6,5%, которая была до 28 февраля 2022 года, но банки и застройщики так заинтересованы в продажах квартир, что готовы дополнительно снижать льготную ставку, субсидировать её.
Государство снижает ставки по ипотеке. Фото: advgazeta.ru
Во-вторых, была увеличена максимальная сумма кредита. В Москве и Санкт-Петербурге с 8 до 12 миллионов рублей, в Московской и Ленинградской областях — с 3 до 12, в остальных регионах — с 3 до 6-ти. Первоначальный взнос сейчас во всех случаях должен составлять не менее 15% стоимости жилья.
В-третьих, правительство разрешило сочетать льготную ипотеку с обычной рыночной (то есть — сочетать две ставки процента в рамках кредита на один объект). Комбинированный кредит в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях по мысли правительства должен быть в сумме не более 30 миллионов рублей, в остальных регионах — до 15 миллионов рублей. На практике это значит, что, приобретая в Москве квартиру за 30 миллионов рублей, льготник за 12-миллионную часть сможет платить по ставке 9%, а оставшуюся часть — по некой более высокой рыночной ставке (всё это при условии, что застройщик и банк, выдавшие кредит, не станут дополнительно субсидировать ставки).
Вот такие меры были приняты. Сейчас, вероятно, никто не сможет сказать, как это всё поддержит строительную отрасль. Посмотрим теперь, какие изменения происходят на уровне сделок.
Покупатели ждут
А на уровне сделок происходят вполне ожидаемые процессы. Если по итогам первого квартала 2022 года динамика продаж квартир в целом была более или менее позитивной для застройщиков и риэлторов (главным образом, за счёт января—февраля), то уже апрель показал, что потребители на фоне происходящего в стране и мире утратили уверенность в завтрашнем дне, стали осторожнее в своих планах. И высокие ставки ипотечного кредитования, конечно, тоже сыграли определённую роль.
По данным аналитических агентств, выдача ипотеки в апреле 2022 года упала аж в четыре раза. Причём — и это тоже важно — судя по комментариям представителей отдельных банков, доля ипотек с государственным участием (то есть тех, что банки выдают по льготным субсидируемым из бюджета ставкам) превысила 60 процентов (зимой эта доля была не более 20%).
Ещё одну новость сообщает «Лента.ру» со ссылкой на бюро кредитных историй «Эквифакс»: оказывается, в апреле только каждый восьмой из потенциальных заёмщиков воспользовался одобренной ипотекой. Показатель take-rate, демонстрирующий, как часто одобренная заявка на ипотечный кредит доходит до подписани договора, опустился до 13 процентов – для сравнения, в апреле 2021 года он был равен 28%. Одновременно уровень одобрения кредитов банками снизился до 61% (год назад было 72%).
Банк России в своём обзоре также отметил апрельское падение кредитования, в том числе сократился и портфель выданных ипотечных кредитов.
В целом вся эта статистика относится к апрелю, когда правительство ещё не ввело в действие основные меры по поддержке стройсектора и ипотеки. Более интересна будет статистика за май – она даст примерное представление о том, насколько действенными оказались эти меры.
Продавцы… тоже ждут
Если покупатели в апреле были не особо мотивированы выходить на сделку, то продавцы, в свою очередь, не были мотивированы снижать цены. Даже наоборот: руководствуясь сведениями об инфляции, повышали их.
По данным bnMAP.pro, в апреле на рынке новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра поднялась на 2,9% до 387,7 тысячи рублей, и теперь она на 15% выше, чем год назад. В других городах была, по-видимому, та же тенденция, но менее выраженная. Так, в Санкт-Петербурге квадратный метр в среднем подорожал на 1,3%, и его цена превысила 251 тысячу рублей.
Но цена среднего метра, как средняя температура по больнице, включает в себя и самое дорогое, и самое дешёвое жильё. А вот если отбросить крайности и посмотреть на массовый сегмент жилья, то оказывается, что в Москве цена квадратного метра в апреле осталась практически неизменной — 280,9 тысячи рублей (+19% за год). Средний бюджет покупки при этом даже снизился на 1,5% до 12,65 миллиона рублей, что, тем не менее, на 6% больше, чем годом ранее. При этом аналитики bnMAP.pro отметили, что объём экспозиции (то есть, выставленных на продажу квартир) на максимуме за 12 месяцев: 36 тысяч лотов, плюс 8% за месяц, +28% за год. Растущее предложение в условиях снижающегося спроса.
В Санкт-Петербурге в массовом сегменте жилья рост цен, однако, был: удорожание одного квадратного метра составило сразу 6% (до 200,5 тыс. руб.), а средний бюджет покупки вырос на 8% — до 8,55 миллионов рублей. Параллельно в северной столице в апреле резко увеличилась экспозиция по числу лотов – сразу на 19%, до 38,43 тыс. штук.
Прогноз экспертов
Эксперты рынка недвижимости пока не имеют консенсус-прогноза относительно того, что будет с ценами летом 2022 года и далее. Растёт число тех, кто ожидает их снижение. В пользу этого говорят невысокий уровень уверенности потребителей в завтрашнем дне, сокращение платёжеспособного спроса и высокие ставки массового кредитования. Не последнюю роль в предшествующем росте цен на жильё сыграла льготная ипотека – она давно толкала цены на квартиры вверх, но всему есть предел. Очевидно, что если при высоких ставках продолжать идти по этому льготному пути, то в конце для государства маячит перспектива полностью субсидировать льготную ипотеку на 100%. То есть, фактически оплачивать квартиру одним налогоплательщикам за счёт других налогоплательщиков. Это получится советская система распределения жилья с его последующей приватизацией.
Одни налогоплательщики финансируют квартиры другим. Фото: mircvartir.ru
С другой стороны, если ЦБ РФ продолжит снижать ключевую ставку, то банки будут снижать ставку кредита следом. И когда не льготное, а массовое кредитование будет проходить по ставкам ниже 9%, тогда восстановится и рынок вторичной недвижимости. И это тоже поспособствует спросу на новостройки. Ведь без доступных кредитов на «вторичку» невозможно строить цепочки сделок, в том числе с участием нового жилья. В таком сценарии квартиры могут ещё подрасти в цене.
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов третий сценарий, ориентированный на инфляцию, которая очень высока. Продавцы жилья, особенно на вторичном рынке, будут смотреть не на сжимающийся спрос, а именно на инфляцию. И тогда номинальные рублёвые цены у продавцов будут расти, но не будут соответствовать реальной стоимости квартир, которая останется на прежнем уровне. При таком сценарии можно долго ждать, но так и не дождаться того момента, когда квартиры подешевеют.
Что делать продавцу «вторички»
Выгодно продать квартиру сейчас будет непросто. Не только из-за снижения спроса, но и из-за льготной ипотеки. Продавцы «вторички» не могут предложить покупателям-ипотечникам такие же условия, как предлагают застройщики — ставка процента на вторичке будет выше, придётся делать скидку. Если продать нужно, но это не срочно, то можно медленно и вдумчиво искать покупателя, параллельно сдавая жильё в аренду, если речь об инвестиционной квартире.
Что делать покупателю
Если квартиру нужна для себя, потребность в ней очевидна, финансы позволяют, то – найти на рынке подходящий вариант и покупать. Желательно по льготной ипотеке. При снижении ставок — сразу подавать заявку на рефинансирование кредита.
Если в планах – купить «инвестиционную квартиру», то лучше не спешить и подождать, когда продавцы станут сговорчивее. Интересный вариант должен соответствовать «правилу одного процента» – ежемесячный арендный платёж за квартиру должен быть примерно равен одному проценту её цены.
