Ипотечник — не тварь дрожащая, а право имеет. Что можно и нельзя делать с кредитной квартирой?
По грубым оценкам, сегодня девять из десяти квартир покупаются с помощью ипотеки. Шутки о скромном, полном лишений образе жизни ипотечных заёмщиков, давно стали распространённой шуткой. Но предположим, вы решились взять ипотеку и хотите знать, что из себя представляет ипотека с точки зрения набора прав и обязанностей, какие ограничения накладывает на себя ипотечник и какие риски он на себя принимает?
Право знать о рисках
Некоторые люди ошибочно полагают, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле собственник квартиры — заемщик, но вместе с тем, его квартира является предметом залога, и распоряжаться таким залоговым имуществом (продать, к примеру) можно только с согласия банка-кредитора.
Пресс-служба Сбербанка напоминает:
При оформлении объекта недвижимости в залог заёмщик берет на себя ряд обязательств. Например, не осуществлять последующую ипотеку на объект без предварительного письменного согласия банка, не сдавать, не обременять объект правами третьих лиц, не производить перепланировку и другие изменения без предварительного письменного согласия кредитора. Кредитор в свою очередь имеет право проводить документальную и фактическую проверку соблюдения условий кредитного договора, в том числе с выездом на место нахождения объекта недвижимости
Банк заключает с заёмщиком кредитный договор, в котором помимо таких важных вещей, как размер полной стоимости кредита и размер среднемесячного платежа могут быть перечислены различные действия, которые заёмщик обещается не совершать, а если и совершать, то только с согласия банка или уведомляя его. Таких пунктов в кредитном договоре может и не быть, и это значит, банк полагает, что действующее законодательство РФ в достаточной мере регулирует все вопросы по выданной вам ипотеке.
Есть ещё такой документ, как закладная, которая регистрируется в региональном управлении Росреестра и подтверждает, что ваша квартира в залоге у банка — строчка об этом есть и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После погашения кредита банк выдаёт вам закладную с отметкой о том, что обязательство исполнено в полном объёме, вы несёте эту закладную в МФЦ или Управление Росреестра, там снимают обременение и выдают вам новую выписку из ЕГРН, из которой следует, что квартира больше не в залоге.
Главный риск ипотеки для вас заключается в том, что вы можете стать неплатёжеспособны, и тогда банк будет начислять пени на просроченные выплаты по кредиту, а затем отберёт предмет залога (квартиру, например). Да, банк может это сделать даже в том случае, если эта квартира является вашим единственным жильём и в ней прописаны ваши несовершеннолетние дети. То же относится к частным индивидуальным домам и земельным участкам на которых они возводятся, кстати.
Ипотечное имущество банк может забрать за долги. Фото: retecataleitaliana. it
Есть и хорошая новость: забрать за долги ипотечную квартиру может только банк-кредитор, а другие кредиторы, выдавшие, к примеру, потребительские кредиты, такого права не имеют.
Такая история — когда банк обращает взыскание на залоговое имущество — отнюдь не редкость, а печальная действительность для людей, которые, например, потеряли работу и утратили возможность обслуживать кредит. Более того, заёмщик может сам перестать платить ипотеку, даже имея возможность продолжать это делать: данные по поведению ипотечных заёмщиков показывают, что у них возрастает склонность к прекращению платежей, если отношение текущего остатка по кредиту к рыночной стоимости имущества превышает 125%. Такое поведение называется «стратегический дефолт», в России его можно было наблюдать у некоторых заёмщиков, имевших неосторожность взять валютную ипотеку.
Поэтому главное условие ипотеки — верно оценить свою платёжеспособность и понимать план своих действий на случай падения доходов, например. А главное право ипотечника — знать свои риски. Оптимизм — это неплохо, но в случае ипотеки лучше быть реалистом, который всё просчитывает заранее.
Право продать
Нельзя просто взять и передать кому-либо залоговое имущество. Проще говоря, ипотечную квартиру с невыплаченным долгом можно продать или подарить только с согласия банка. Банк, кстати, обычно непротив. По вашему заявлению он даже подготовит соглашение о переводе долга, сторонами которого будут продавец, покупатель и сам банк.
Право сдать внаём
Гражданский кодекс РФ позволяет собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем. Правда, в договоре с банком может быть прописано, что для этого следует получить согласие банка, и если вы не получите такое согласие, банк может узнать об этом и потребовать досрочного погашения кредита, к примеру (если это прописано в кредитном договоре). Так что читайте его внимательно.
Право зарегистрировать тёщу
Обычно владелец ипотечной квартиры может зарегистрировать (прописать) в ней без каких-либо затруднений супруга (супругу), детей и родителей. Также можно оформить временную регистрацию на кого-угодно, например, на жильца, который снимает вашу квартиру. Что касается оформления постоянной прописки дальних родственников или посторонних людей (жильцов, например), то банки иногда включают в кредитные договоры запрет регистрировать таких лиц в квартире. Однако на практике банки не интересуются подобными вопросами до тех пор, пока заёмщик исправно перечисляет платежи по ипотеке, а государственный регистрирующий орган их и не спрашивает, если есть письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.
С другой стороны, бывают ситуации, когда ипотечный заёмщик теряет работу, начинает вести асоциальный образ жизни, задерживает платежи и в попытке добыть денег регистрирует в своей квартире множество людей.
При выявлении органами внутренних дел такого нарушения (Статья 322.2 УК РФ) ипотечник попадает в ещё более сложное финансовое положение, перестаёт платить взносы и может, конечно, в итоге лишиться залоговой квартиры.
Напомним: за фиктивную регистрацию в России предусмотрена уголовная ответственность, в частности, в виде штрафа в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода за период до трех лет.
Право сделать ремонт
Обычно банк ничего не имеет против ремонта пока ипотека не погашена, ведь ремонт залогового имущества обычно только улучшает квартиру и повышает её стоимость. Разумеется, не нужно согласовывать с банком цвет обоев и прочую ерунду. Но вот к перепланировкам (таким, как перенос стены, например) банк относится нервно и часто включает в кредитный договор требование предварительно согласовывать с ним параметры будущей перепланировки. Ведь неудачная перепланировка может существенно ухудшить залоговое имущество.
Право взять тайм-аут
Сейчас каждый ипотечник, попавший в трудную жизненную ситуацию, имеет законное право взять тайм-аут и полгода не платить ипотеку (но только один раз и на единственное жилье при сумме кредита меньше 15 миллионов рублей). Разумеется, об этом нужно уведомить банк, иначе он начислит пеню за просрочку платежей.
Трудными жизненными ситуациями считаются: потеря работы с постановкой на учёт в службе занятости, нетрудоспособность свыше двух месяцев, инвалидность первой или второй группы, снижение дохода на 30% или появление иждивенцев с одновременным снижением дохода на 20%. Увы, такие кредитные каникулы не освобождают от обязанности в конце кредита внести пропущенные платежи.
Кроме того, если каникулы не помогли ипотечнику найти новый источник доходов, жилье могут продать на публичных торгах. Полученные деньги будут направлены на погашение основного долга и штрафов по кредиту, а оставшаяся часть возвращается заемщику.
Кстати, если денег в моменте нет и права на ипотечные каникулы тоже нет, можно попробовать договориться с банком и изменить условия кредита. Отсрочить или уменьшить ежемесячный платёж — реструктурировать кредит. Если причина уважительная, банк наверняка согласится.
Право рефинансировать кредит
Очень хорошее право, которое есть у каждого ипотечника. Например, взяли вы ипотеку под высокий процент, а потом ЦБ РФ опустил ключевую ставку, и вслед за ним все банки снизили свои ставки по всем кредитам. Вы тогда обращаетесь в свой банк и спрашиваете, на каких условиях он согласен рефинансировать вашу ипотеку. (Рефинансировать — означает уменьшить ставку процента по кредиту. Итогом такого рефинансирования может быть по выбору заёмщика либо снижение размера ежемесячного платежа, либо сокращение общего срока кредита). Если ваш банк предлагает не самые интересные условия рефинансирования, можно найти другой банк, с лучшими условиями (ставкой процента) и договориться с ним. В таком случае новый банк погасит ваш долг перед старым банком и оформит новый кредит. Квартира будет в залоге у нового банка, а вы неплохо сэкономите на процентах.
Право досрочно погасить кредит
Если вдруг появились деньги, ипотечник может досрочно погасить весь кредит или его часть. Ограничивать это право банки в России не могут (и это на самом деле здорово, потому что есть страны, где за досрочное погашение нужно уплатить штраф, ведь банк в таком случае теряет на процентах).
Тем не менее наши банки могут в кредитном договоре прописать особые правила досрочного погашения, так что сначала изучите договор, чтобы в процессе досрочного погашения кредита ничего не нарушить.
Право завещать
Поскольку ипотечник является собственником квартиры, он может завещать её кому пожелает и согласия банка на это не требуется (даже если в договоре банк написал что-то на этот счёт). В сущности, банк даже и не узнает, что клиент кому-то завещал жильё до тех пор, пока ипотечник не умрёт. Но когда наследники примут наследство, вместе с находящейся в залоге квартирой им перейдет и долг. То же самое произойдёт, если ипотечник умрёт, не оставив завещания: квартира просто перейдёт к наследникам первой очереди (это дети, родители и супруги). Наследники, впрочем, могут отказаться принимать наследство (например, если долг по ипотеке кажется им неподъёмным бременем), и тогда квартира достанется банку.
Если была надлежащим образом оформлена страховка (сейчас оформление страховки на разные случаи жизни стало повсеместным явлением, но так было не всегда), то долг по ипотеке будет выплачивать страховая компания. При этом наследники должны уведомить страховщиков для признания смерти заемщика страховым случаем. Также наследники имеют право продать доставшуюся им ипотечную недвижимость и погасить долг перед банком. В любом случае им следует известить банк о смерти наследодателя.
И банк бывает неправ
Да, когда речь идёт об ипотеке, банк тоже может быть неправ. Мы составили список самых распространённых злоупотреблений со стороны финансовых организаций:
- банк включает в договор дискриминирующие ипотечника пункты – заставляют отчитываться о том, о чём он отчитываться не обязан (например, о прописанных к квартире) и согласовывать то, что согласовывать не нужно (например, остекление балкона);
- банк навязывает ипотечнику необязательные страховые услуги компаний-партнёров и различные необязательные финансовые услуги (открытие карты, например);
- банк пытается отобрать у ипотечника залоговую квартиру в ситуациях, когда это явно излишне.
Был прецедент, когда банк-кредитор хотел забрать квартиру у наследников скончавшегося ипотечника на том основании, что они допустили просрочку платежей. Между тем, наследники своевременно уведомили о смерти и банк, и страховую компанию, в которой была застрахована жизнь и ответственность ипотечника.
Далее случилось так, что страховая организация задержала выплату. Банк, зная условия и имея в своём распоряжении договор страхования, решения вопроса о признании случая страховым не дождался и предъявил исковые требования к ответчикам. Более того, банк выиграл дело в суде первой инстанции, и только на стадии апелляции наследникам удалось восстановить справедливость.
В итоге суд установил, что страховая организация и банк действовали недобросовестно. А ещё суд указал, что даже в случае просрочки платежа, требования кредитора должны отвечать принципам справедливости и обоснованности (необходимости). В данном случае не было никакой необходимости отбирать квартиру из-за сравнительно небольшой задолженности и задержки с оплатой.
Так что, как говорится, ипотечник не тварь дрожащая, а право имеет.
