Застройщики в панике. Или 4 способа взять ипотеку без льготных программ
Двукратное падение продаж квартир в апреле в крупных городах может привести к остановке части строек, а в долгосрочной перспективе ставит перед застройщиками вопрос выживания их бизнеса. Покупатели, судя по падению продаж, не в восторге от ипотеки даже по льготной ставке, которая пока составляет 12% годовых (в мае ожидается снижение до 9%). А тем более от высоких «не льготных» ставок — эти предложения выглядят просто запредельными.
Как сейчас жильё покупать? Фото: uriston.com
На фоне падения продаж квартир застройщики вынуждены субсидировать ипотечные ставки. Разобрались, как работают спецпредложения от застройщиков и можно ли с их помощью сэкономить на жилье?
Что предлагают застройщики
Пока застройщики активно применяют два инструмента поддержания продаж: субсидирование ипотечной ставки и собственные программы рассрочки.
Субсидирование ипотечной ставки предполагает, что застройщик договаривается с банком, выдающим льготную ипотеку (на квартиры в домах, которые возводит этот застройщик), о запуске совместной программы для привлечения покупателей. И эта программа будет частично финансироваться самим застройщиком. В рамках такой синергии покупателю могут предложить ипотеку без первоначального взноса или с такой ставкой, о которой он даже и не мечтал. Разумеется, всё это подаётся как акция ограниченного срока действия, чтобы покупатели побыстрее входили в сделку.
«Застройщики совместно с государством готовы субсидировать 2/3 ежемесячного платежа. У некоторых застройщиков ставка доходит до 1,94% годовых. И это всё равно означает, что покупателю придётся 20 лет платить не менее 60 000 рублей в месяц за квартиру ценой 15 миллионов с первоначальным взносом 3 миллиона. Если бы ставка по ипотеке была рыночной, то ежемесячный платёж за такую квартиру составлял бы более 200 000 рублей, то есть правительство и застройщики субсидируют ипотечный платёж на 140 тысяч рублей», — приводит пример в своём телеграм-канале о недвижимости Владимир Недыхалов.
Другой антикризисной мерой стало возвращение рассрочки от застройщика. Рассрочка едва ли «вытащит рынок», но может быть интересным инструментом для некоторых покупателей с деньгами, которые
- Готовы покупать по текущим ценам.
- Имеют деньги для оплаты части квартиры.
- Считают, что ипотека по нынешним ставкам слишком дорого обходится (либо не хотят иметь дело с банковским кредитом по иным причинам).
В целом застройщики готовы самостоятельно или вместе с банками запускать различные программы, надеются на снижение ключевой ставки и ждут, что правительство разрешит раскрывать эскроу-счета до сдачи объектов.
Что может произойти
Теоретически спрос на жильё может обвалиться сильнее прогнозов из-за роста безработицы. Например, есть официальные данные, что в Москве потеряют работу около 200 тысяч человек, работающих на предприятиях уходящего из страны иностранного бизнеса. Эти предприятия были частью производственных цепочек. Соответственно, далее можно ожидать сокращения занятости в российском бизнесе, который был связан с иностранным. Процесс усиливается санкциями. Пока неясно, какие меры будут приниматься для сохранения занятости и доходов внутри страны, и невозможно понять, какое количество людей рискует потерять работу или часть своих доходов. Если меры будут эффективными, это поддержит и спрос на жильё.
Если же ситуация будет развиваться по пессимистическому сценарию, то часть ипотечников, вошедших в сделки с банками ранее, до 2022 года, не смогут обслуживать свои кредиты. Из отчёта Банка России за 3-й квартал 2021 года нам известно, что ипотеки с минимальным первоначальным взносом и ежемесячным платежом более 80% от своего дохода составляют 25% от общего числа ипотек. Такое положение принято называть «на тоненького»: люди не смогут погашать ипотеку, их квартиры будут выставлены на продажу.
Если в этом году мы увидим, как валютные и рублёвые цены на квартиры снизятся на фоне прогнозируемой по году инфляции, тогда в сфере жилой недвижимости установится «рынок покупателя» — время, когда покупатель, а не продавец, диктует цену и условия сделки.
Какие есть варианты
Варианты есть, но все они не бесспорны. Для тех, кто хочет купить жильё в этом году, но ограничен в средствах и не подходит под особые условия по «семейным», «дальневосточным» и прочим видам ипотек, я вижу три основных альтернативных варианта.
Вариант первый. Мониторинг спецпредложений от застройщиков, осознанный выбор и контроль рисков — самое очевидное решение на сегодняшний день. Уже сейчас у застройщиков есть программы, по которым можно получить условия лучше, чем в среднем на рынке. Например, А101 в Москве продаёт квартиры в своих жилых комплексах по льготной ипотеке для всех со ставкой от 6,9% годовых. Я не сомневаюсь, что другие застройщики сейчас тоже запустят акции с целью поддержать свои продажи. Основной плюс таких программ: возможна экономия на процентах в сравнении со стандартными условиями ипотеки. А если купить жильё на ранней стадии строительства, то реально получить доход за счёт потенциального роста стоимости будущей недвижимости.
Основной минус: в кризис застройщик может разориться, и тогда в худшем случае дом не будет построен, а в лучшем этот процесс потребует значительно больше времени (потеря времени = убытки) и дополнительных расходов.
Обманутые дольщики. Фото: anothercity. livejornal.com
Вариант второй. Сельская ипотека недалеко от города. Не вполне очевидный вариант, не всем подойдёт (например, для жителей Московской области это точно не вариант. Я хочу сказать, что сельская ипотека, вопреки названию, это возможность не только для сельских жителей, но и для городских – если они готовы купить или построить дом в деревне (или посёлке с населением менее 30 тысяч человек), расположенном недалеко от города, где, предположительно, работает человек с одобренной сельской ипотекой.
Перечень сельских территорий и сельских агломераций определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, так что уточнять нужно обязательно. Например, Россельхозбанк выдаёт сельскую ипотеку под процентную ставку от 3% годовых на покупку готового жилья или его строительство по договору подряда. Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке обычно 3 млн. рублей, но для некоторых регионов (Ленинградская область, например) — 5 млн. рублей.
Если речь идет о полной семье, то оформить сельскую ипотеку может каждый супруг, и тогда возможная сумма кредита вырастает вдвое.
Вариант третий. Срочные сделки с использованием рассрочки или залога. Классики инвестирования учат, что если мониторить рынок недвижимости, то время от времени попадаются объекты, которые по тем или иным причинам продаются срочно. И если купить их у такого вынужденного продавца, то дисконт может быть ещё больше. Однако, если совершать такую покупку без банковского кредита, важна не только скорость, с которой стороны готовы её совершить, но и доверие со стороны продавца.
Ведь он должен согласиться на нестандартные условия: на сделку, которая предполагает оплату квартиры по частям, в рассрочку. В таких случаях доверие продавца может быть укреплено залогом (в качестве которого может выступать другой объект недвижимости или иное имущество, на которое можно обратить взыскание — земельный участок, автомобиль, акции и т. д.), готовностью покупателя взять на себя нотариальное оформление сделки, включить в договор индексацию платежей, штрафы за их просрочку и т. д.
Вариант четвёртый. Флиппинг — это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Стратегия покупки проблемной недвижимости (например, требующей значительного ремонта, с плохой историей или юридическими рисками, которые отпугивают обычного покупателя, избегающего хлопот) с большим дисконтом может быть выгодной сделкой и в том случае, если квартира приобретается для себя, но важно понимать, как правильно устранить все риски.
