Зато своя? Что выгоднее – брать ипотеку или арендовать квартиру

Семейные баталии – брать или не брать ипотеку могут длиться годами. Чаще других аргументов скептики используют довод: аренда дешевле ипотеки. А из-за заоблачных цен на недвижимость даже семейная ипотека под 6% уже не экономит деньги, как год назад. В качестве контрагрументов банки дополнительно снизили базовую ставку в своих программах на 1,5%-2%. Неужели это исправит ситуацию? Проверим на расчётах, какой платёж сегодня меньше – по ипотеке или за аренду квартиры.

Процент не велик, да цена покупать не велит. Фото news myseldon.com

Аренда или ипотека – в рублях вопрос

Ставки по льготным ипотечным программам действительно поубавили количество противников жить в кредит. Чтобы переубедить антиипотечника, который ратует за съёмное жилье, сделаем расчёты. Для молодых семей, например, из Санкт-Петербурга и Саратова мы выясним, что выгоднее семейная ипотека под 6% или аренда квартиры.

В обеих семьях есть маленькие дети, поэтому подберём недорогой вариант аренды двухкомнатной квартиры:

• В Санкт-Петербурге аренда «двушки» в зависимости от района в среднем – 30000 рублей;
• В Саратове аренда квартиры в два раза дешевле – 15000 рублей.

Рассмотрим максимально дешёвое альтернативное решение – семейную ипотеку. Для покупки квартиры в кредит изучим средние ценники на двухкомнатные новостройки в обоих городах:

• В Петербурге – 8 млн. рублей;
• в Саратове – 4 млн. рублей.

Стоимость квартир укладывается в лимиты госпрограммы. Напомним, это 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и 6 млн рублей для регионов. Базовая ставка госпрограммы – 6%. Учитываем, что для первоначального взноса по ипотеке обе семьи  могут использовать материнский капитал. Стандартное условие госпрограммы – 15%. Значит, молодой семье из Петербурга предстоит собрать необходимую сумму – 1,2 рублей, саратовцам будет достаточно 600 тысяч рублей, включая маткапитал.

С помощью калькулятора «» рассчитаем ежемесячные расходы петербуржцев и саратовцев. Минимальные платежи будут по ипотеке на максимальный срок – 30 лет:

• Ежемесячный платеж по ипотеке в Санкт-Петербурге – 40769 рублей.
• Ежемесячный платеж по ипотеке в Саратове – 20385 рублей.

Расчёты подтверджают правоту ипотечного скептика. Сегодня аренда квартиры для людей выгоднее самой дешёвой семейной ипотеки. Разница больше, чем на треть и в Саратове, и в Санкт-Петербурге. Причина очевидна – цены на недвижимость за последний год резко взлетели. Для многих покупателей квартир даже по семейной ипотеке стоимость жилья просто не по карману.

Как вариант – искать недвижимость меньшей площадью, дешевле и дополнительно смотреть, какие скидки по ипотеке предлагают банки, чтобы стимулировать заёмщиков. Речь, прежде всего, о дисконтах процентов к базовой ставке госпрограммы 6%.

Неужели семейная ипотека – мышеловка? Фото квартира-без-ипотеки.рф

Дисконт к ставке рубль бережет

Аналитики «» изучили условия программ ТОП-100 банков страны и составили рейтинг «Лучшие семейные ипотеки». Посмотрим, получится ли у людей сэкономить за счёт снижения ставки и других бонусов от банков.

На первом месте рейтинга Московский кредитный банк с ипотекой под 4,2% для семей с детьми. Банк снизил ипотечные проценты на 1,8% – более чем на треть к базовой ставке госпрограммы. По семейной ипотеке МКБ не даёт дополнительных скидок зарплатным клиентам или бюджетникам. Главное преимущество программы – большой дисконт по процентам к ставке государства. Ещё один плюс – ипотеку в МКБ оформляют молодежи – от 18 лет, в отличие от большинства кредитных организаций, работающих с клиентами старше – от 21 года.

На втором месте – Банк «Россия» с семейной ипотекой на первичном рынке по ставке 4,5%. Для одобрения ипотеки банк дополнительно рассмотрит доходы 2-х созаёмщиков, включая близких родственников семьи. Важное условие ипотеки в Банке «Россия» – у людей не должно быть задолженности по другим кредитам. Никаких дополнительных льгот в условиях семейной ипотеки банка нет.

На третьем месте рейтинга – Росбанк Дом с семейной ипотекой под 4%. Это одна из самых низких ставок среди банков страны. С такими процентами заёмщики могли бы сэкономить на ежемесячных платежах больше 30%. Однако срок ипотеки Росбанк Дом короче, чем у конкурентов – 25 лет. А значит, ежемесячные платежи заёмщика будут выше на 20%. В итоге экономия для человека будет гораздо меньше, чем у лидеров рейтинга.

В топовой десятке исследования «» банки, которые предложили максимальные дисконты к базовой ставке госпрограммы – 1%-1,3%. Но ни один из банков не предлагает снижение первоначального взноса к стандартному условию – 15%. Впрочем, нет и других скидок.

Рассчитаем ежемесячный ипотечный платеж по сниженной ставке МКБ (4,2%) для квартир из нашего примера:

• Саратов – 16627 рублей.
• Санкт-Петербург – 33253 рублей.

Расчёты показывают: сегодня расходы семей по ипотеке с условиями банка сопоставимы с оплатой аренды квартиры.

Сводим дебет и кредит 

Семью, которая решила обзавестись своим углом, ждут и другие серьёзные расходы. Нужно накопить первоначальный взнос. Из-за цен на недвижимость для перербужцев он в два раза больше, чем в Саратове. С учётом материнского капитала саратовцам хватит денег на первоначальный взнос. Питерской семье придеётся выбирать недвижимость подешевле – в спальных районах, возможно, что тогда собственные деньги для первоначального взноса не потребуются. Но заметим, банки охотнее одобряют ипотеку заёмщикам, которые вносят собственные средства – это показатель их платёжеспособности.

Конечно нужно учесть дополнительные затраты заёмщиков при оформлении кредита: на комплексное страхование, оценку недвижимости, госпошлины. В дальнейшем людям придётся платить налог на квартиру и коммунальные платежи.

Однако собственников жилья ждут не только расходы. Каждый из супругов сможет вернуть деньги в бюджет семьи, получив налоговый вычет на покупку квартиры и на ипотечные проценты.

Из уплаченного НДФЛ государство вернёт за квартиру каждому собственнику до 260 тыс. рублей уплаченного НДФЛ. На двоих членов семьи – это 520 тыс. рублей и Санкт-Петербурге и в Саратове.

Саратовской семье компенсируют проценты по ипотеке: 2 590 321 рублей * 13% = 336 741,73 рубля. А вот петербуржцы, выплатив больше процентов из-за стоимости квартиры, получат на двоих максимальную компенсацию ипотечных процентов, предусмотренную Налоговым кодексом РФ – 390 тыс. рублей.

Важно знать: Если квартира куплена на средства материнского капитала, то сумма вычета будет рассчитываться, как стоимость квартиры минус размер маткапитала.

Ипотека в руках или стрессы от переездов с одной арендной квартиры на другую? Фото localdatabase.com

Таким образом, у семейной ипотеки есть плюсы – скидки по ставкам, возможность использовать материнский капитал, вычеты по налогам и процентам. Кроме того проспрограмма позволяет семьям, в которых после 2018 года родился ребёнок, рефинансировать ипотеку, оформленную раньше по более высокой ставке. В дальнейшем спустя 10 или 15 лет проценты по ипотеке будут ниже, чем сейчас. Рефинансируя свой кредит, люди смогут платить меньше.

Возвращаясь к вопросу «брать или не брать» сейчас дешёвую ипотеку на подорожавшее жильё, вспомним, что цена за квадратные в нашей стране за последние 20 лет только росла. Да и арендные платежи выше год от года, в отличие от ипотечного. Он будет одинаковым на весь срок кредита. А вы будете жить с льготной ипотекой в своей квартире и перестанете зависеть от планов чужих людей, арендуя квартиру.

В споре, что лучше ипотека или аренда, решают не одни только деньги. Вспомним, что аренда – вечные переезды с потерей вещей, игрушек и разбитой мебелью. Готовы ли вы годами менять детский садик а потом школу? Сомнительное удовольствие – жить на коробках и спрашивать разрешение у хозяина квартиры, чтобы переклеить обои или завести собаку. Время подумать есть: семейная программа действует до 31 декабря 2023 года, но заявлений о её продлении  пока не слышно. Наоборот, президент напомнил, что у господдержки есть сроки.

По материалам