Покупатели срочно избавляются от квартир. Пора спасаться от «ипотечного пузыря»?
Тревожные новости поступают из сектора жилой недвижимости. Можно сказать, что прямо сейчас отечественные инвесторы в бетон нервно курят сигарету за сигаретой. Всё дело в том, что при сохранении высоких темпов строительства и льготной ипотеки под 7% годовых (пусть даже и ограниченной максимальной суммой в 3 млн рублей), «вторичка» (в том числе вторичное жильё в новых домах) не может конкурировать с новостройками от застройщиков, которые продают их по субсидируемой государством ставке и плюс часто используют собственные маркетинговые акции.
Дешёвая ипотека — новостройкам. Фото: zen. yandex.ru
Большинство банков дают льготную ипотеку только на квартиры от застройщика — в строящемся доме или новостройке. И вот новость из газеты «КоммерсантЪ» от 8 февраля сего года, которая расставляет всё по своим местам: в старых границах Москвы в 2021 году заключено 7,8 тыс. переуступок прав требования по договорам долевого строительства, что на 25% выше, чем в 2020 году, когда этот показатель составлял 6,2 тыс., и на 39% выше, чем в 2019 году (5,6 тыс.), подсчитали в агентстве недвижимости «Метриум». А в агентстве недвижимости «Этажи» сообщили, что с начала 2022 года число таких сделок увеличилось на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом частные инвесторы уже готовы продавать жилые площади со скидкой 10-15% от цены такой же квартиры у застройщика.
Впору задаться вопросом, почему частные инвесторы, которые долгие годы работали по модели «купить квартиру на стадии стройки подешевле и продать её после сдачи дома в эксплуатацию подороже» рванули из бетона, да так быстро, что готовы продавать квартиры в недостроенных домах по переуступке и с солидным дисконтом? Что происходит?
Во-первых, платёжеспособный спрос не растёт. В разных городах-миллионниках минимум восемь из десяти квартир продаётся по программам ипотеки, которая часто субсидируется государством. В качестве же первоначального взноса часто используется материнский капитал, начисляемый тем же государством. Где в этой схеме платёжеспособный спрос — непонятно.
Во-вторых, установленный государством потолок в три миллиона по программе льготной ипотеки вывел за скобки жильё в самых популярных городах — Москве, Питере и Сочи. Там нет или крайне мало дешёвой недвижимости, которая подходит под параметры субсидируемой ипотеки. Соответственно, стоит ждать падения продаж и снижения цен на жильё в первую очередь в этих городах. И, кстати, именно в них больше всего «инвестиционных квартир».
Во-третьих (и это очень существенно) инвесторы побежали из жилой недвижимости, потому что, продавая точно такую же квартиру, как у застройщика, они не могут конкурировать с этим застройщиком за конечного покупателя-ипотечника. Они не могут предложить субсидированную государством ипотеку под 7%, они могут отправить потенциального покупателя в банк, а там предложат ипотеку «по полной маме», то есть — по рыночной ставке кредита от 10% и выше (кстати, банки прямо сейчас ударными темпами поднимают ставку ипотеки вслед за растущей ключевой ставкой Банка России). Думаю, очевидно, какой выбор в этой ситуации сделает покупатель-ипотечник.
В такой ситуации у инвесторов в жилую недвижимость два основных варианта: либо, как говорят на бирже, пересиживать убытки (а ждать, возможно, придётся долго, — годами ждать и сдавать квартиру в аренду в ожидании конечного покупателя с наличными, которых нынче стало так мало, что впору их заносить в «Красную книгу»), либо — продавать свой недострой как можно быстрее, даже с 15-процентным дисконтом, лишь бы успеть на разнице между ценой покупки и продажи заработать хоть какую-то доходность, пока другие инвесторы тоже не побежали из бетона и не уронили эту доходность до нуля.Получается интересная картина: в регионах, где семьи могут покупать квартиры с привлечением материнского капитала и субсидируемого государством ипотечного кредита суммой до трёх миллионов, пузырь цен и льготной ипотеки ещё надувается. При этом в масштабах всей страны жилая недвижимость как класс перестала быть инвестиционно-привлекательным активом.
