Бойтесь людей, квартиры продающих. Как проверить недвижимость перед сделкой?
Если бы мы писали к статьям эпиграфы, то к этой выбрали бы цитату из книги Фредерика Бакмана: «Земля вращается в космосе со скоростью два миллиона километров в час, и мы трясёмся на ней от страха, словно потерявшиеся носки». Трясёмся, потому что приходится делать важные вещи, о которых мы не имеем ни малейшего представления. Сколько раз в жизни люди покупают квартиры? Один, два, если повезёт — три и более. Что мы знаем об этом? Не так уж и много. Чтобы не потерять пару, тройку (или десятков) миллионов, в голове должен лежать «полный справочник юриста по сделкам с недвижимостью». У кого его нет — тот легко может стать фигурантом судебных разбирательств. Предлагаем вам подборку поучительных историй из юридической практики. С ними вы точно будете знать, на что обратить внимание перед сделкой.
Подозрительная личность № 1 — наследник
В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Помните об этом, когда покупаете недвижимость.
Не все наследники одинаково скорбят. Фото: yuristi. su
Например, вы приобрели квартиру у убитого горем сына, которому жильё досталось по завещанию. Обжились в ней, сделали ремонт, пристроили детей в детский сад за углом. А потом вдруг получили судебный приказ на выселение, потому что сделка признана незаконной.
Это не сюжет детективного романа, а жизнь. Родственники умершего могут долго делить наследство. Завещание вполне может быть признано незаконным или всплыть второе завещание.
Бывают и более сложные случаи. Например, женщина купила квартиру у наследницы. Но потом выяснилось, что документы поддельные. На продавца завели дело о мошенничестве и отправили под следствие. Покупатель судится с Департаментом городского имущества города Москвы, пытаясь доказать, что сделка была добросовестной и сговора с мошенницей не было. Ни один из судов не поддержал покупателя, считая, что женщина купила квартиру дёшево сразу после того, как продавец оформил наследство. Всё это подозрительно. Дело дошло до Верховного суда. Если и там покупатель не найдёт поддержки, то придётся отдавать жильё городу. Подробности истории можно прочитать в статье «Битва за квартиру».
Два главных вывода:
- Наследственным квартирам — пристальное внимание. Обязательно надо проверять подлинность каждого документа.
- С квартирами, которые продаются сразу после вступления в наследство, лучше не связываться, если нет опыта проверки недвижимости и продавцов.
- Низкая цена — ещё один повод для беспокойства.
Подозрительная личность № 2 — разведённый супруг
Недвижимость относится к числу совместно нажитого имущества и при разводе делится пополам.
Справедливо — пополам. Фото: zen. yandex.ru
Раздел собственности должен быть оформлен документально. Никакие устные договорённости в данном случае роли не играют, потому что второй супруг может в любое время передумать и оспорить сделку, потребовав свою долю имущества.
В статье «Квартира в беде» мы описывали случай, когда через 6 лет после сделки бывший супруг продавца смог выселить покупателей из квартиры.
Бывшие супруги устно договорились, что квартира остаётся жене, потому что мужчина уезжает жить за границу. Но что-то пошло не так и мужчина приехал обратнов Россию, вспомнил о квартире и смог её вернуть через суд, признав сделку незаконной.
Довод о том, что недвижимость продавалась без его согласия, суд отклонил, поскольку сейчас не нужно составлять согласие супруга на сделку. Все претензии о деньгах мужчина должен был предъявлять супруге.
Но мужчине удалось доказать, что в покупку квартиры вложены деньги от продажи его наследство. Соответственно, квартира не является совместно нажитой и разделу не подлежит.
Сложность в том, что после смены паспорта штамп о предыдущем браке не проставляется. Покупатель может так и не узнать, что продавец был в браке.
Подозрительная личность № 3 — должник
Перед покупкой квартиры лучше проверять финансовое состояние должника через базу судебных приставов или через базу судебных дел. Если есть риск будущего банкротства, то лучше с таким продавцом не связываться, потому что сделку могут признать недействительной. Покупатель же при этом ничего не получит, лишь присоединится к очереди кредиторов.
В статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека» мы описывали историю, в которой покупатель пострадал, потому что продавец недвижимости стал банкротом. Арбитражный управляющий пытался через суд оспорить сделку купли-продажи, считая, что продавец и покупатель в сговоре. Управляющему даже удалось продать квартиру так, что жильцы об этом узнали только из ордера на выселение.
Опасаться стоит не только физических лиц, но юридических, ведь они тоже могут стать банкротами. В истории, которую мы описывали в статье «Радуетесь дёшево купленной у банка квартире?», у покупателя отобрали квартиру, купленную у банка. Просто кредитная организация отправилась на санацию (финансовое оздоровление), а новое руководство оспорило сделку, посчитав, что квартира куплена по заниженной стоимости.
Подозрительная личность № 4 — владелец приватизированной квартиры
Бум приватизаций закончился, но к квартирам, которые раньше были муниципальными, всё равно стоит присмотреться.
Например, с одним покупателем произошла такая история. Женщина купила приватизированную квартиру, но спустя несколько лет получила иск в суд о признании сделки недействительной. Как оказалось, истец — брат продавца, который сидел в тюрьме. Выйдя, он выяснил, что в его отсутствие семья получила новую квартиру взамен той, что находилась в аварийном доме. После смерти мамы сестра истца прописала брата в другой квартире, а эту приватизировала и продала. В итоге суд удовлетворил иск. Покупатель оказался без денег, без жилья, но с ипотекой.
Подозрительная личность № 5 — тот, кто получил квартиру в подарок
Покупая квартиру, стоит проверить её историю, включая предыдущих владельцев. Если когда-то квартира была получена в дар, то стоит иметь в виду, что есть несколько случаев, когда даритель её получит обратно. Причём неважно, сколько раз жильё сменило хозяев. Возвращать квартиру будет последний хозяин. Подробности в статье «Дарёной квартире в зубы посмотреть и не покупать».
Если коротко, то перечень причин, по которым даритель может потребовать квартиру обратно выглядит так:
- состояние квартиры ухудшается. Например, сделана незаконная перепланировка;
- умер тот, кому предназначался подарок (если это указано в договоре дарения);
- даритель признан невменяемым или подписал договор под давлением;
- договор дарения признан судом недействительным, потому что так даритель уклонялся от кредиторов.
Подозрительная личность № 6 — тот, кто не выписал перед продажей жильцов
Выписывать жильцов перед продажей квартиры не обязательно. Обычно в договор вносится пункт о выселение в течение 10 дней и всё.
Но есть жильцы, которых нельзя выселять. Они не владеют жилплощадью, но могут постоянно там жить. Причём смена владельца недвижимости никак не влияет на это право.
Как-то в Подмосковье мужчина купил квартиру. Продавец предупредил, что там живут арендаторы, но договор с ними уже закончился, поэтому проблем никаких.
На деле же оказалось, что жильцов выселить невозможно — с ними заключён договор безвозмездного пользования на 5 лет с автоматической пролонгацией, если на момент окончания договора владелец жилплощади не вернёт 1,5 млн депозита. Хозяин квартиры деньги не вернул, соответственно, договор продлился. Новый владелец стал наймодателем.
Это не единственный случай, когда появляются невыселяемые жильцы. Все варианты перечислены в статье «Купил квартиру, а жильцов не могу выселить даже через суд».
Мы сейчас привели примеры, которые случаются не столь часто. Но надо помнить, что покупка недвижимости — риск. Поэтому чем больше покупатель проверит данных, тем меньше вероятности, что в будущем возникнут проблемы.
- Получите расширенную выписку ЕГРН. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников на подлинность через сервис МВД. Проверьте, чтобы данные совпадали с выпиской ЕГРН.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда).
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если продавец в разводе.
- Проверьте у продавца наличие долгов через сервис ФССП, сайты судов или попросите выписку из БКИ.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах. Причём лучше — архивную, чтобы понять, есть ли в квартире временно выписанные, которые могут вернуться. Убедитесь, что в квартире не прописаны невыселяемые.
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы понять, был ли использован для покупки квартиры маткапитал.
- Попросите справку из психоневрологического диспансера и наркологии.
По возможности лучше хранить все эти документы и после сделки. В случае разбирательств будет проще доказать свою добросовестность.
