Инвестиции в аварийное жильё. Как продать его государству в три раза дороже, чем оно покупалось?
Аварийное жильё. Для одних оно — унылая реальность, которую приходится терпеть от безысходности. Для других — что-то вроде помойки, которую надо обходить за версту и своим детям строго-настрого наказать поступать так же. А третьи делают на нём деньги, кратно умножая капитал, причём сам капитал при этом может быть совсем небольшим.
Ну и что, что без окон, зато продать можно дорого. Фото: mishanya626.livejournal.com
Хитроумный омич
В сентябре 2018 года житель Омска, назовём его Тарас, купил комнату за 330 тысяч рублей. Дом на тот момент уже был признан аварийным, и жителей обещали расселить к 2024 году. Но Тарас знал, что делает. Покупая развалюху дёшево, он планировал получить в разы бОльшую сумму.
В июле 2019 года он пошёл в администрацию города, попросил изъять комнату и выплатить компенсацию — так может поступить любой житель дома, признанного аварийным. Однако администрация вправе отказать, если денег нет. Так она и поступила. Тогда Тарас подал иск против администрации, в котором потребовал:
- возместить выкупную стоимость комнаты, а она по итогам экспертизы оказалась почти 873 тысячи рублей;
- возместить судебные расходы — 37,3 тысячи.
Как так вышло, что выкупная цена оказалась почти в 3 раза выше, чем Тарас заплатил при покупке? Тут всё дело в рынке. На комнату в аварийном доме сложно найти желающих, которые захотят купить её по стоимости, равной количеству квадратов, умноженных на среднюю цену квадрата. Поэтому незадачливый собственник наверняка был рад избавиться от своего актива даже за 330 тысяч. Выкупная же стоимость считается аналогично тому, как вычисляют цену обычного жилья: берут площадь и умножают на цену квадратного метра.
Но всё не так просто
Однако Тарасу не повезло. Пока суд да дело, настало 28 декабря 2019 года, и вступила в силу поправка в Жилищный кодекс, по которой возмещение за жильё, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения. Центральный районный суд Омска радостно сослался на эту новую норму и постановил, что Тарасу от администрации полагается только 330 тысяч рублей.
Но инвестор не растерялся. Он пошёл по судам, пытаясь оспорить решение, ведь правила появились уже после того, как он обратился с иском. Поскольку никто не вставал на сторону Тараса, он дошёл до Верховного суда.
Свет в конце туннеля
И Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций. Там постановили, что нормативную базу нужно смотреть даже не на момент обращения Тараса в администрацию или суд, а на момент покупки комнаты, ведь человек изначально планировал инвестицию, опираясь на существующие законы. А в сентябре 2018 года размер возмещения определялся по общим правилам и не зависел от того, когда жильё было признано аварийным. Дело вернули на повторное рассмотрение.
Понятно, что из-за таких инвесторов страдали бюджеты, которые были вынуждены втридорога покупать развалины под снос. Поэтому-то и приняли поправки в Жилищный кодекс, чтобы «прикрыть» продуманным покупателям недвижимости эту лавочку. Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре», комментирует (его цитирует портал «Право.ру»):
Выкупная стоимость обычно была выше цены покупки таких объектов, так как по итогам экспертизы в нее включались убытки и компенсация за капитальный ремонт. За этой выгодой часто гонялись. Именно поэтому и был принят Федеральный закон № 473-ФЗ, который ограничил выплаты
Так что повторить успех Тараса могут только те, кто купил квадратные метры в аварийном доме до 28 декабря 2019 года.
