Испокон веку «черные» арендодатели не платили налоги. Но Минстрой всех заставит/обелит
Близящейся осенью Минстрой РФ обещает начать очередное наступление на сдающих внаём жилье, на уклоняющихся от налогов собственников. На этот раз вместо звонящих в дверь участковых будет использовано оружие массового выявления недоимщиков. Цифровое оружие нового поколения – ГИС.
Здесь никто не станет лишним
Начнем со свежей шутки, нынче популярной в риелторских кругах: «Жило у отца три сына… а свои квартиры сдавали».
В тесноте. Фото: zoj. kz
Конечно, сдавали по серой схеме – подписывали краткосрочный договор на 11 месяцев. А только срок заканчивался, бумажки сжигались, пепел развеивался, и никаких налогов. Благо, такой договор по закону разрешено оформлять в простой письменной форме. А в случае конфликта до окончания его срока действия к рассмотрению документ принимают российские судебные инстанции.
Если же серьезно – то проблема нешуточная. Как недавно высказался глава ДОМ.РФ Виталий Мутко, в России сдают в аренду до 10% жилого фонда, а пользуются арендным жильем порядка 7 млн домохозяйств. Причем относительно «белая» аренда преобладает в апартаментах да жилье бизнес-класса и выше, а вся остальная – темнее антрацита.
Но скоро эта «лавочка» может закончиться. Минстрой пообещал в весеннюю сессию внести в Госдуму законопроект, кардинально меняющий правила игры на рынке сдачи под проживание квартир и апартаментов (и даже машиномест).
Итак, в рамках поручения президента РФ Владимира Путина Минстрой и ДОМ.РФ запустили и тестируют государственную информсистему (ГИС), а весной в Думе постараются подвести под эту онлайн-платформу законодательную базу.
Закон заставит всех арендодателей страны регистрировать на этой платформе договоры о сдаче внаём жилья. Через эту систему будут проводиться и расчеты. Если уклоняться станет физлицо, ему грозит штраф до 5 тысяч рублей, юрлицо — до 50 тысяч рублей.
По заявлению замглавы Минстроя Никиты Стасишина, запуск ГИС повысит прозрачность рынка аренды и обеспечит защиту прав арендодателей и арендаторов. Правда, адвокаты подсказывают, что юридически слово «аренда» относится к нежилым объектам, а к жилым – слово «наём». Но наши чиновники казуистикой не страдают и привыкли мыслить масштабно.
Сергей ВишняковРуководитель АН «Вишня»Комментарий эксперта:Делается это опять под соусом защиты прав арендаторов/арендодателей. Ну и «немного» для того, чтобы обелить рынок аренды. Впрочем, кроме, собственно, обеления рынка (все будут платить налоги), есть и небольшой довесочек. 1.Минстрой собирается быть оператором такой системы. 2. При оплате аренды через оператора системы, нужно будет заплатить комиссию. 3. Также комиссию нужно будет заплатить банку, которого привлечет оператор системы.
Думай о хорошем… Я могу исполнить…
Впрочем, не все участники рынка видят в активизации министерства огульный негатив.
Напомним, это не первая в стране попытка вывести аренду на чистую воду. Государство уже требует от граждан регистрацию по месту проживания, отслеживает банковские переводы сумм, похожих на арендную плату, и даже отправляло участковых по квартирам переписать всех незарегистрированных. Но на этот раз все серьезней.
Другое дело, что ГИС сама по себе никак не защитит стороны сделки. То есть, даже если собственникам поголовно придется платить налоги, добросовестные россияне останутся не защищены от происков недобросовестных граждан.
Это правда, что возможно здесь не думать о разлуке
Максим ЕльцовГендиректор «Первого ипотечного агентства»Комментарий эксперта:Конечно, из снимаемой квартиры тебя могут выкинуть и через неделю. Но если съемщика по договору должны уведомить о будущем расторжении, и к этому приписаны приличные штрафные санкции… В общем, эта история работает в два конца. Огромное число арендодателей лишились музыкальной техники и стиральных машин. До сих пор не могут заехать в свою квартиру, потом что там находятся личные вещи арендатора – и требуется судебное решение и присутствие участкового, просто потому что неграмотно был составлен договор. И неосторожно в квартиру были допущены люди, которым буквально терять нечего. Это вопрос бизнес-процесс – есть определенный набор вещей, которые нужно сделать изначально
Иначе говоря, не следует бездумно скачивать первую попавшуюся болванку договора из интернета. Только правильный, всесторонний, кропотливо составленный договор найма защитит при конфликте – не важно, уже будет работать ГИС Минстроя или нет.
И не помнить о расплате, не играть и сбросить маску
Итак, оперативно пробежим по реперным точкам правильного договора найма. Главное: собственник должен усвоить, что согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ при подписании документа он передает нанимателю право на владение и пользование квартирой, оставляя за собой только право на распоряжение.
Второе: именно договор служит официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств. Поэтому «внутри» договор найма должен содержать:
- Срок действия. И если он заключается на период более 11 месяцев, то юридически превращается в «долгосрочный», который положено визировать в Росреестре.
- Стороны договора и его содержание. Указываются наймодатель и наниматель жилого помещения. А еще размер и конкретные даты оплаты с уточнением, что в нее входит, а что остается в обязанностях собственника, например, отчисления на капремонт. Заносится сумма обеспечительного депозита – на непредвиденные случаи. Расписывается, сколько людей будет пользоваться квартирой. А также скучно и подробно фиксируется текущее состояние жилья с учетом последнего ремонта и перечисляется, также с описанием состояния, передаваемая мебель и бытовая техника.
Ну а квартиранту тоже следует включить в документ свои чаяния. Например, не помешает потребовать, чтобы документ содержал максимальную частоту посещений собственника – а то не выгонишь. Или отметку о том, что хозяин не имеет ничего против домашних животных, точнее — террариума с болотной гадюкой.
