Ипотечный рынок выходит из комы – делайте приличные ставки, господа-банкиры
Лед тронулся, господа присяжные. Ипотечный рынок вышел из комы. Девелоперы, ипотечные брокеры и банкиры облегченно откинулись на спинки офисных кресел. Зацвели робкие улыбки и на лицах граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Конечно, хоть как-то ипотечные пазлы сложатся только ближе к осени – и лишь тогда станет понятно, куда кривая вывезет рынок и покупателей. Но если бы еще один-два месяца прошли с числом сделок, как в текущих апреле—мае, в отрасли начались бы сокращения персонала – хорошо, что это не произойдет.
Всё упало. Всё пропало? Фото 123ru. net
Хороший лучший продавец месяца — мертвый лучший продавец месяца
Ипотечный рынок в апреле—мае просел кардинально. Гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов рассуждает:
Почти никто не брал кредиты. А те, кто брал, явно рассчитывали на быстрое досрочное погашение
А затем банк России снизил ключевую ставку до 9,5% годовых. Следом традиционно поползли вниз ставки по ипотеке, и у участников рынка недвижимости лица затеплились надеждой.
Максим ЕльцовГендиректор «Первого ипотечного агентства»Комментарий эксперта:В последние дни очень по чуть-чуть, но неуклонно растёт количество заявок и звонков в отдел продаж. Что не может не радовать. А впереди еще июньское окончание дорогих банковских депозитов наших потенциальных покупателей-инвесторов
Между тем, у ипотеки есть заведомый тормоз – июньские покупатели не спешат швыряться деньгами, объективно ожидая, что ставки продолжат снижаться и далее. Как рассуждают в ИК «ВЕЛЕС Капитал», вполне вероятным выглядит сценарий понижения ключевой ставки на 0,5 процентных пункта на каждом из оставшихся до конца года четырех заседаний ЦБ. Также в числе вариантов — снижение ставки на 1 п. п. на следующем заседании в июле и еще одно понижение на 0,5 п. п. т в октябре (с паузой на заседании в сентябре).
И каждое такое «мероприятие» будет сопровождаться очередным соразмерным двухнедельным снижением ставок у всех основных ипотечных банков. В такой ситуации зачем гражданам спешить с жилищным кредитом, только если уже имеющаяся крыша над головой не протекает?
Брошенная зона комфорта умеет мстить
В общем, до реального возвращения гарантированного спроса еще далековато. Ипотека только-только выходит из анабиоза. И банки продолжают изобретать всяческие маркетинговые завлекухи. Например, Банк «Санкт-Петербург» снижает ставки по рефинансированию ипотеки сторонних банков. Другой крупный игрок заявляет, будто у него в мае выдачи ипотеки не упали, а выросли. А Банк ЗЕНИТ объявил о выдаче жилищных кредитов даже не по двум документам, а только по паспорту.
Вообще-то, при том обилии информации о россиянах, к которым имеют доступ банки, уже года три можно было бы выдавать ипотеку лишь по номеру телефона. И в тучные времена «ипотека по двум документам» была для банкиров абсолютно безопасным инструментом содрать с заемщика чуть больше денег. Лепта за лень клиента собирать бессмысленные справки. И, кстати, ипотеку «по одному документу» выдавал ныне расформированный банк ВТБ24 – все в этом бренном мире уже было… Но не суть.
В свою очередь застройщики активно мудрят с дотированием ставок.
Максим ЕльцовГендиректор «Первого ипотечного агентства»Комментарий эксперта:Сейчас реальные сделки у застройщиков опять же идут преимущественно по субсидированной ставке (ставка господдержки + субсидирование процента от застройщиков). Никаких чудес: за снижение ставки платит сам покупатель – дополнительный платеж за снижение ставки заложен в цену квартиры. Это к вопросу об аномалиях рынка: с трудом привыкаю, что люди охотно покупают квартиры намного дороже, главное — чтобы ежемесячный платеж был минимальным
На этом фоне можно бесконечно повторять, дескать, без дешевой ипотеки на вторичку полноценный спрос на новостройки не вернется. У большинства граждан в активах только старые квартиры.
«Чтобы что-то купить, сначала надо что-то продать», — говорит кот Матроскин.
Но, как бы там ни было, жить участникам ипотечного рынка стало чуть лучше и чуть веселее. К осени, если не грянут новые катаклизмы, ипотека выйдет на стабильные показатели.
Вот и посмотрим ипотеку ближе к осени. Фото news.myseldon.com
Каждому монстру снятся собственные чудовища
Правда, здесь есть еще один ракурс, который деловое сообщество не спешит обсуждать публично. В марте не только сам покупатель ушел с рынка. Боясь апокалипсического роста просрочек, кредиторы тоже свернули продажи. Чаще негласно – просто отфутболивая заявки без объяснения 6 причин.
Руководитель брокерской компании «Петрополь» Марк Лернер признает:
Негативная ситуация в экономике с доходами населения, с их уверенностью в будущем, коренными образом не изменятся ни за месяц, ни за два
Проще говоря, сегодня кредиторы банально считают каждого нового клиента «каким-то стремным». И тут вопрос становится уже ребром – каков сегодня, а главное – каковым завтра, когда проценты по кредитам станут приемлемыми, будет уровень одобрения заявок?
Директор департамента розничных рисков Банка ЗЕНИТ Александр Шорников уверяет:
По ипотеке требования кредитного скоринга мягче моделей, которые применяются для потребительских ссуд, ввиду наличия залога и меньшего общего риска мошеннических действий. Если по продуктам потребкредитования отказ по скорингу условно доходит до 30% от потока заявок, то в ипотеке таких будет менее 10%
Впрочем, отказ может последовать не только на основе недостаточно высокого кредитного рейтинга. Идет профессиональная оценка клиента.
В компании «Метриум» поясняют, идеальный заемщик работает на последнем месте не менее двух лет (а лучше – не меньше пяти), а также не имеет больших (более двух месяцев) перерывов в трудовом стаже без уважительных причин. Позитивным сигналом для банка станет карьерный рост заемщика. Кредитная организация делает вывод, что перед ней находится перспективный сотрудник.
И еще важный момент – кроме человека оценивается и его рабочее место. Выдержала ли компания-работодатель без кредитных каникул пандемию, не выводила ли персонал за штат, не распродавала ли имущество.
А с весны этого года добавился новый повод для тревог – насколько работодатель зависит от санкций, и вообще имеет ли он иностранный корни, а то вдруг уйдет из страны, как какой-нибудь недружественный «Макдоналдс».
На что я вообще надеялся, когда взрослел?
Соответственно, сегодня банки говорят об одобрении порядка 70% поступающих ипотечных заявок. В благополучные времена эта планка поднималась до 80%. Но еще не август, который многие аналитики считают показательным. «Показательным» с той точки зрения, что станет понятно, достигли мы кризисного дна и оттолкнулись, или продолжаем тонуть.
И если, тьфу-тьфу, новые пакеты санкций будут щадящими, серый импорт нащупает дорожку на прилавки, кредитование реально оживет, то и процент одобрения начнет нелегкое движение вверх.
